??针对开发商的拿地政策越来越严厉,从开发经验、运营经验,再到资金实力等都有明确条文政策

导读

??靳瑞欣 中原集团北京顾问中心高级经理

??2017年,全国一二线城市的土地成交金额不断刷新记录。1月-10月,北京成交金额超2000亿元,杭州1900亿元,南京接近1500亿元,重庆突破1200亿元。

??在土地成交金额不断高涨的背后,是一二线城市土地调控的各式收紧政策,从租购并举,“限房价,竞自持”配建自住型商品房或养老设施面积,再到招标挂牌复合式出让,拍卖+综合评标,甚至超过最高限价等待摇号等,各地政府都希望通过一系列严控土地上市的措施,起到稳定市场预期的作用。

??“租购并举”,“限房价,竞自持”

??典型城市:北京

??租购并举成为北京市土地供应的主要方向,供地将向租赁市场进一步倾斜。

??根据2017年4月出台的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》,今后5年,北京将供应住宅用地6000公顷,建设150万套住房,包括产权类住房100万套,租赁住房50万套。其中,2017年计划供应1200公顷,安排建设30万套住房,包括产权类住房20万套,租赁住房10万套。

??租购并举成为北京市土地供应的主要方向,供地将向租赁市场进一步倾斜。

??市场影响

??租购并举有效缓解了用地紧张的城市“无地可用”的压力,解决住房的刚需。但是需要配套租赁政策支持,以防初期产生纠纷,导致租房的权益难以得到保障。

??“限房价,竞自持”或配建自住型商品房

??2017年前8月成交的44宗住宅用地中,除1宗棚户区改造一次性招标项目外,剩余43宗均附有“限房价,竞自持”或配建自住型商品房等条件。所谓自持限价,即在规定了地块商品房销售价格上限的同时,当竞买报价达到土地合理上限价格时,则不再接受更高报价,转为现场竞报企业自持商品住房面积比例。

??限价自持对开发运营实力的要求进一步提高,随着房地产企业在自持比例竞争上开始持谨慎态度,土地市场正在逐渐回归理性。

??市场影响

??“限房价,竞自持”配建自住型商品房或养老设施面积的方式,能够抑制房价过高,又能让政府获得较好的土地出让收益。房企在长期持有过程中,通货膨胀、货币贬值速度或超过资金成本。

??从多家企业敢于拼抢不可销售的土地看,传统开发模式或将终结,地产行业进入服务业时代。一线和二线城市也从过去的增量开发、增量市场逐步变成存量市场。

??“招标挂牌复合式出让”

??典型城市:上海

??招标挂牌复合式出让。2018-10-18,上海市规划和国土资源管理局发布《上海市国有建设用地使用权出让补充公告》(沪补告字(2017)第2号)。对临港芦潮港社区C0204地块、临港芦潮港社区E0602地块、奉贤区奉城镇57-05区域地块出让活动的相关内容进行调整。调整后,上述三幅出让地块出让方式,调整为招标挂牌复合式出让,并不再接受新的申请。这即为“上海拿地游戏规则的改变”。

??根据公告解释,所谓招标挂牌复合式,指地块最终出让形式将由有效申请人数决定,若通过资格审查的有效申请人数为3人及以上的,地块则采用招标方式出让,有效申请人即为“投标人”;如果通过有效申请人数为3人以下的,本地块采用挂牌方式出让,有效申请人即为“竞买人”。投标人须声明在上海地区开发建设项目时,均不存在被要求整改的情况。

??另外,采取以“招标综合评分”的结果依得分高低排序决定。招标综合评分为100分权重,其中经济实力30分、技术资质20分、项目经验50分,均需投标人提供真实的证明材料。

??目前,上海竞地方式主要以书面竞价、电子辅助竞价、举牌竞价为主。2018-10-18,上海市土地交易市场正式推出电子辅助竞价系统,也就是说,开发商可在现场竞价活动中,通过电子报价设备进行报价,一改此前传统的举牌竞价方式。

??按照上海土地市场公告显示,并不是每一幅地块都需要使用电子报价设备。公告称:阅读地块出让须知中“挂牌程序”条款的“现场竞价”部分,以确定地块在现场竞价环节是否使用电子辅助竞价系统。

??另外,上海还推行购地资金来源审核。目前,上海所有商品住宅用地均在资金监管范围之内。根据国家有关规定,银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。

??市场影响

??招标挂牌复合式出让的成交价格一定会受到控制。这种拍卖方式的好处在于控制参与人数,现场竞拍者举牌次数多容易冲动举牌,价格容易走高。而综合打分会让开发商带来更优秀的建设方案,有利于地块价值发挥。

??翻阅电子辅助竞价系统操作流程可以看到,电子竞价设备的界面上,对于加价幅度,溢价率都有显示,这被认为可以在一定程度上提示房企不要盲目报价。

??由于电子竞价采取了输入方式,比口头报价在时间上要延长,而部分房企也可能由于操作不熟练等原因报价不成功,如此,都会延缓报价速度,从而使得竞拍价格没那么高昂。

??另外,竞买人的自有资金政策会使得开发商拿地更加谨慎小心,避免开发商炒地价。

??拍卖+综合评标

??典型城市:重庆

??2017年4月份,重庆市规定,一家竞买人,挂牌成交,2家或两家以上,进入拍卖+综合评标;溢价达到或超过50%,要现房销售;溢价达到100%,且还有两家或以上出价的,进行综合评标,分高的拿地。

??在拍卖环节增加拍卖+竞自持租赁房屋比例。

??8月9日,重庆市国土资源和房屋管理局发布土地出让公告,供应3宗商住类土地的国有建设用地使用权,将在8月29日公示到期。从竞买须知了解到,3宗地均要求在项目开发建设过程中,受让人不得与参与该宗地竞买人及其关联企业之间进行土地转让或股权转让。同时规定:竞买人有两家及以上(含两家),采用拍卖+竞自持租赁房屋比例方式,这是继“拍卖+评标”后重庆土地市场再出新政策。

??市场影响

??拍卖+综合评标政策:一方面,使重庆房地产市场得到进一步规范,可有效的避免项目烂尾;另一方面,购房者可以安心购房,即买即住,免去期房等待入住时间。

??超过最高限价“从摇号”到“竞争保障性住房建筑面积”

??典型城市:南京

??2016年,南京出台“8·11”新政,企业拿地难度增加,一方面,否决了荒诞的“熔断”机制,改为加价摇号,保障了土地能够成功出让;另一方面,当网上竞价达到一定比例时,调整所建商品住房预售条件,势必会加大开发商资金回笼压力,延长项目开发周期,增加项目成本,对未来市场供应量也会产生一定影响,开发商拿地需要更加精打细算。

??“超过最高限价即等待摇号”

??2018-10-18,南京土拍熔断制升级为“超过最高限价即等待摇号”。首批7宗宅地进入“待摇号”环节。

??当土拍竞价达到最高限价时,竞争保障性住房建筑面积

??2018-10-18的土拍公告显示,规则已经修改。南京市国土局提出,当土拍竞价达到最高限价时,仍有竞买人要求继续竞买的,停止竞价,改为在本地块内竞争保障性住房建筑面积,每次报建面积200平方米,报建面积最多者为竞得人,所建保障性住房无偿移交政府,相应房屋建设成本不计入房价准许成本。

??市场影响

??超过最高限价等待摇号此种竞价方式,对开发商拿地需拼运气,哪怕抬到最高限价,都无法确保自己能够拿到土地。而那些缺乏实力的开发商,为抬高对方的拿地成本,或者试一下运气,努力将地价抬到最高。

??摇号模式只会助长开发商疯狂抢地,令土地拍卖市场更加疯狂。更关键的是,摇号模式还存在暗箱操作和开发商串联竞拍的可能性,导致土地出让小圈子化,让极少数开发商从中获益。同时,摇号的方式不能保证由最合适的企业获得土地。

??综上,针对开发商的拿地政策可以说是越来越严厉,从开发经验、运营经验,再到资金实力等都有明确条文政策。而对购地资金来源的审核,会使得开发商在报价时更小心谨慎。